Een woning kopen is een grote financiële stap. Veel kopers richten zich vooral op de koopsom en de hypotheek, maar vergeten vaak de bijkomende kosten, ook wel de kosten koper genoemd. De kosten bestaan uit de verwervings- en financieringskosten.
Verwervingskosten
- Overdrachtsbelasting
- Aankoopmakelaar
- Notariskosten ten behoefte van een leveringsakte
Overdrachtsbelasting: Overdrachtsbelasting betaal je als je in Nederland een huis of pand koopt. Dit is 2% van de aankoopwaarde en je betaalt deze overdrachtsbelasting alleen bij de aankoop van een bestaande woning. Om de woningmarkt toegankelijker te maken voor starters en jonge doorstromers tot 35 jarige leeftijd heeft de overheid besloten dat er geen overdrachtsbelasting meer betaald hoeft te worden als je aan bepaalde voorwaarden voldoet.
Financieringskosten
- Notariskosten ten behoefte van een hypotheekakte
- Taxatiekosten
- Advies- en bemiddelingskosten
- Eventueel kosten Nationale Hypotheek Garantie ( NHG )
De financieringskosten zijn éénmalig aftrekbaar van de inkomstenbelasting in het jaar van betaling. Dit is alleen van toepassing indien deze kosten betrekking hebben op een lening voor de aankoop, de verbetering of het onderhoud van jouw eigen woning of het onderhoud aan je bestaande lening in box 1.
Rekenvoorbeeld: wat betaal je aan kosten koper?
Voorbeeld 1: Starter loondienst (28 jaar, eerste woning)
Je koopt een bestaande woning van € 350.000. Je voldoet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling.
- Overdrachtsbelasting: € 0 (startersvrijstelling)
- Notariskosten: ± € 1.500
- Taxatiekosten: ± € 800
- Hypotheekadvies: ± € 3.145
Totaal: ongeveer € 5.445
Voorbeeld 2: Doorstromer loondienst
Je koopt een bestaande woning van € 450.000. Je verkoopt je huidige woning.
- Overdrachtsbelasting: € 9.000 (2% van €450.000)
- Notariskosten: ± € 1.500
- Taxatiekosten: ± € 800
- Hypotheekadvies: ± € 3.645
Totaal: ongeveer €14.945
Doorstromers betalen deze kosten vaak uit de overwaarde van hun huidige woning.
Kosten koper bij nieuwbouw: wat is anders?
Bij nieuwbouw betaal je geen kosten koper in de traditionele zin. De woning wordt meestal vrij op naam aangeboden. Dat betekent dat overdrachtsbelasting en notariskosten voor de levering al in de prijs zijn verwerkt.
Wel krijg je te maken met: – Meerwerk (extra opties, aanpassingen) – Rente tijdens de bouw – Kosten voor inrichting en afwerking – Notariskosten voor hypotheekakte – Advieskosten hypotheek
De kosten koper zijn bij nieuwbouw dus lager, maar het totale eigen geld dat je nodig hebt kan alsnog oplopen door meerwerk en inrichting.
Overige kosten om rekening mee te houden
Naast de standaard kosten koper zijn er aanvullende uitgaven waar kopers vaak pas later aan denken:
Voor de aankoop: – Bouwkundige keuring (€ 400 – € 800); Waarborgsom (10% van koopsom) of een bankgarantie; NHG-kosten (0,6% van hypotheekbedrag, eenmalig)
Na de aankoop: – Verhuis- en inrichtingskosten; Eventueel dubbele woonlasten (tijdelijk); Gemeentelijke belastingen (OZB, rioolheffing, afvalstoffenheffing); Verzekeringen (opstal, inboedel, rechtsbijstand); Verbouwing of onderhoud.
Door vooraf een compleet overzicht te maken van alle kosten koper, voorkom je verrassingen. Weet je precies hoeveel eigen geld nodig is? Dan vergroot je de kans dat je bod realistisch én haalbaar is.
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
De totale hoeveelheid eigen geld hangt af van je situatie:
Als starter: – Kosten koper (€4.000 – €6.000 gemiddeld) – Eventuele bankgarantie (10% koopsom, krijg je terug) – Buffer voor onverwachte kosten – Inrichtings- en verhuiskosten
Als doorstromer: – Kosten koper (€ 10.000 – € 20.000 gemiddeld, afhankelijk van koopprijs) – Vaak te betalen uit overwaarde huidige woning – Eventueel extra voor verbouwing – Buffer voor dubbele woonlasten tijdens verkoopproces.
Tips om kosten koper te verlagen
- Gebruik de startersvrijstelling (als je ervoor in aanmerking komt)
- Vergelijk hypotheekadviseurs – Advieskosten kunnen verschillen / kennis echter ook!
- Overweeg nieuwbouw – Lagere kosten koper, maar let op meerwerk
- Vraag offertes aan – Voor taxatie en keuring kun je prijzen vergelijken
- Plan vooruit – Reken alle kosten door voordat je een bod uitbrengt
- Gebruik overwaarde (als doorstromer) – Laat berekenen hoeveel je beschikbaar hebt
Kosten koper 2026: de belangrijkste vragen
Hoeveel zijn de kosten koper in 2026?
Voor starters gemiddeld € 4.000 – € 6.000. Voor doorstromers € 10.000 – € 20.000, afhankelijk van de koopprijs en overdrachtsbelasting.
Moet ik overdrachtsbelasting betalen?
Starters tussen 18 en 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting bij hun eerste woning tot
€ 555.000. Doorstromers betalen 2% overdrachtsbelasting, wanneer zij niet voor de startersvrijstelling in aanmerking komen.
Kan ik de kosten koper lenen?
Nee, kosten koper mag je doorgaans niet meefinancieren. Je moet deze uit eigen middelen betalen. Alleen wanneer je de woning goedkoop heb aangekocht en niet meer leent dan 100% van de marktwaarde van de woning zou je deze kosten ( gedeeltelijk ) mee kunnen financieren.
Wat zijn de kosten bij nieuwbouw?
Bij nieuwbouw zijn de traditionele kosten koper lager (vaak vrij op naam), maar let op meerwerk en inrichtingskosten.
Kan ik als doorstromer kosten koper uit overwaarde betalen?
Ja, veel doorstromers gebruiken de overwaarde van hun huidige woning om kosten koper te betalen.
Conclusie: bereid je goed voor op kosten koper
De kosten koper zijn een belangrijk onderdeel van je woningaankoop, of je nu starter of doorstromer bent. Door vooraf goed te rekenen en alle kosten in kaart te brengen, voorkom je financiële verrassingen. Starters kunnen profiteren van de startersvrijstelling, doorstromers gebruiken vaak hun overwaarde.
Twijfel je hoeveel je precies nodig hebt of wil je weten wat de mogelijkheden zijn in jouw situatie? Bij Van Zessen Financiële Diensten denken we graag met je mee. Plan een vrijblijvend gesprek en ontdek wat haalbaar is voor jouw woningaankoop.
