Ook in 2026 is overbieden nog steeds de norm. De woningmarkt blijft krap: weinig aanbod, veel vraag. Vooral in steden als Amsterdam, Utrecht en Haarlem stijgen de prijzen door. Starterswoningen zoals tussenwoningen en appartementen worden het meest overboden, soms tot wel 9% boven de vraagprijs.
Gemiddeld ligt het overbiedingspercentage landelijk op 4,8%. Toch verschillen de bedragen sterk per regio, woningtype en situatie. Een woning in Uithoorn werd in 2025 verkocht voor €125.000 boven de vraagprijs, terwijl in Eemnes tegelijkertijd een huis onder de vraagprijs werd gekocht. Die verschillen zie je in 2026 nog steeds.
Let op: de vraagprijs is geen vaste waarde. Het is vaak een tactische keuze van de verkopende makelaar – bedoeld om biedingen uit te lokken of ruimte voor onderhandeling te creëren. Overbieden voelt soms als verplichting, maar dat hoeft het niet te zijn. Met een goede voorbereiding bepaal je zelf hoeveel een woning je waard is.
Gebruik onderstaande 10 stappen om je bod slim te bepalen, zonder te veel te betalen.
1. Weet wat je maximaal kunt lenen
niet voor verrassingen te staan tijdens het biedproces. Wil je alvast zelf een globale maximale hypotheek berekening maken, klik hier: Maximale hypotheek berekenen
Let op! Alle rekentools online zijn alleen geschikt voor starters op de woningmarkt. Ben je een doorstromer dan adviseren we je om een vrijblijvende afspraak in te plannen, zodat je zeker weet wat je maximaal kan lenen.
2. Bepaal je persoonlijke limiet
Je leencapaciteit is één ding, maar wat kan én wil je comfortabel betalen per maand? Je wilt natuurlijk ook nog leuke dingen blijven doen. Stel vooraf je eigen grens vast en wijk daar niet vanaf, ook niet onder druk.
3. Houd rekening met het gemiddelde overbieden
In 2025 werd er gemiddeld 4,8% overboden. Richtlijn per woningtype:
- Tussenwoning: 6% – 9%
- Hoekwoning: 4% – 6%
- Twee-onder-een-kap: 2% – 4%
- Vrijstaand: rond de vraagprijs of lager
Gebruik dit als richtlijn, geen vaste regel. De locatie, staat van het huis en concurrentie bepalen uiteindelijk wat nodig is. Dit kan natuurlijk in de loop van 2026 veranderen.
4. Verwar vraagprijs niet met marktwaarde
De vraagprijs is het startpunt, niet de eindwaarde. Soms is die bewust laag om biedingen uit te lokken. Andersom zien we ook gebeuren. Kijk daarom altijd naar wat vergelijkbare woningen echt opgebracht hebben.
5. Bekijk hoe lang het huis al te koop staat
Vaak worden woningen eerst via het netwerk van de verkopend makelaar aangeboden. Denk hierbij aan hun zoekersbestanden en de social media kanalen, zoals Facebook en Instagram. Hiermee worden de eerste bezichtingsmogelijkheden ingepland.
Hierna wordt doorgaans de woning pas op Funda gezet en is men vaak te laat voor het inplannen van een bezichtiging.
Een woning die al weken in de verkoop staat bied soms onderhandelingsmogelijkheden. Is de woning net online en meteen overboekt met bezichtigingen? Dan ligt overbieden meer voor de hand.
6. Vergelijk recent verkochte woningen
Zoek huizen in dezelfde buurt met vergelijkbare kenmerken. Let op de transactieprijzen, niet de vraagprijzen. Dat geeft een beter beeld van wat je bod waard is.
7. Gebruik tools zoals Walter Living
Met platforms zoals Walter Living krijg je inzicht in verkoopprijzen, oppervlakte en woningkenmerken. Die gegevens helpen je een realistisch en onderbouwd bod uit te brengen.
8. Denk aan de taxatiewaarde
Sinds 2018 mag de maximale hypotheek niet meer hoger zijn dan de marktwaarde van de woning (100%). Bied je meer dan dat bedrag? Dan moet je het verschil uit eigen middelen betalen. Houd hierbij rekening met de verwervings- en financieringskosten, ook wel de kosten koper genoemd. Zorg dat je dat bedrag achter de hand hebt.
9. Onderhandel niet alleen op prijs
Verkopers kijken niet alleen naar het hoogste bedrag, maar ook een snelle of juist een late oplevering kunnen net zo doorslaggevend zijn, afhankelijk van de situatie van de verkopers.
Ondanks de markt adviseren wij altijd om een voorbehoud van financiering en/of een bouwkundige keuring op te nemen. Verwacht je dat je hierdoor minder kans maakt, dan is de BankGarantieZeker misschien een oplossing voor jou.
10. Overweeg een aankoopmakelaar
Een aankoopmakelaar kent de markt, weet wat woningen écht waard zijn en onderhandelt voor jou. Daarmee vergroot je je kans én voorkom je dat je onnodig veel betaalt. Lees hier meer over een aankoopmakelaar.
Conclusie: Hoeveel kan je nou overbieden?
Als je deze blog helemaal hebt doorgenomen is het helaas duidelijk dat hier een duidelijk antwoord op te geven is. Bij populaire gebieden zal je vaker overbieden, maar er zijn geen duidelijke vaste regels voor. Je weet nooit tegen wie je op biedt, vaak is het toch een combinatie van de juiste plaats en plek.
Mocht je na het lezen van deze blog nog altijd behoefte aan meer duidelijk over uw toekomstige woning? Neem van vrijblijvend contact met ons op voor een gratis kennismakingsgesprek. Samen ontdekken we wat er voor jou allemaal mogelijk is!
